Beli Property tanpa Uang, Mungkinkah?

Pada awalnya, saya termasuk orang yang tidak mempercayai jika transaksi pembelian property bisa dilakukan tanpa uang. Semakin banyak mendapatkan informasi, sedikit demi sedikit ketidakpercayaan tersebut mulai berkurang. Namun, ketika saya membuka kembali pelajaran mengenai investasi termasuk investasi tentang property ketidakpercayaan itu muncul kembali, bahkan semakin bertambah.
Pada akhirnya, saya mempercayai jika transaksi pembelian property yang dilakukan bisa tanpa uang jika memenuhi kondisi tertentu, yang tentunya sangat jarang di temui di dunia nyata. Tentunya, saya juga mengombinasikan antara pengetahuan yang saya peroleh dengan pengalaman saya ketika membeli property khususnya via pinjaman bank alias KPR.

Orang-orang yang mengaku pakar property sering berseloroh, bahkan cenderung membual, bahwa transaksi property dapat dilakukan tanpa uang bahkan malah dapat uang. Skema yang selalu ditawarkan, melalui seminar-seminar yang diadakan dan selalu berbiaya mahal, selalu sama. Cari property yang harganya jauh dibawah harga pasar. Kemudian ajukan permohonan kredit (KPR) ke sebanyak bank. Dapatkan uang lebih dari hasil penilaian bank. Lunasi pembayaran property via KPR dan anda memiliki property yang anda inginkan. Semudah itukah?

Jawabannya Tentu Tidak!. Kenyataannya, inilah hal-hal yang pasti akan anda temui:

1.Ketika mengajukan aplikasi KPR kepada Bank, pihak Bank pasti akan menanyakan harga pembelian property yang anda ajukan selain dari kelengkapan surat-surat dari property yang anda beli. Dititik ini, mau tidak mau, anda harus berkata jujur apa adanya karena jika anda berbohong maka anda akan berurusan dengan hukum. Setidaknya, anda telah melanggar Undang Undang tentang Perbankan (Bisa kena sanksi pidana lho!). Meskipun harga property sudah jauh dibawah harga pasar dan anda sudah sepakat dengan pemilik property atas harga tersebut, tidak serta merta Bank akan membiayai transaksi anda sepenuhnya. Apalagi anda mengharapkan akan adanya uang lebih.

2.Seandainya pun anda berhasil “mengakali” pihak bank dengan menyebutkan harga yang jauh diatas harga yang sebenarnya, maka pada saat sebelum ditandatanganinya akad kredit, anda wajib menyetorkan biaya transaksi kepada Bank yang nilainya mencapai 5% dari total harga property yang anda inginkan. Penyetoran ini bersifat wajib karena pihak Bank ingin memastikan bahwa anda adalah pihak yang paling serius dalam mengambil KPR. Artinya, anda tetap harus mengeluarkan uang terlebih dahulu sebelum dapat memiliki property tersebut. Ingat! Semakin besar nilai transaksi semakin besar pula biaya transaksi yang akan dikenakan.

3.Pihak Bank tidak selalu menggunakan nilai pasar dalam pengajuan KPR. Pada beberapa Bank (kebanyakan Bank-bank besar-red) bahkan menggunakan nilai likuidasi dari property tersebut. Nilai likuidasi adalah nilai perkiraan Bank apabila property tersebut dijual cepat atau dijual dalam keadaan terpaksa (Forced Sale). Nilai likuidasi ini dipatok antara 25% hingga 60% dari Nilai hasil penilaian, tergantung dari lokasi yang akan dinilai. Plafon kredit maksimal tentunya bernilai 80% dari nilai likuidasi tersebut. Itu pun, pihak Bank nantinya akan melihat dan mencocokan Nilai Likuidasi dengan kemampuan membayar cicilan (repayment capacity) dari si pemohon sebagai bahan keputusan akhir dari pengajuan KPR.

4.Repayment Capacity, dihitung dari seberapa besar penghasilan anda. Tentunya, penghasilan yang tercermin pada rekening koran anda selama 3 bulan terakhir. Jika anda belum berpenghasilan atau berpenghasilan tidak tetap maka akan sulit bagi anda untuk memperoleh persetujuan KPR dari Bank.

5.Last but not least, ketika anda akan mengajukan aplikasi kredit kepada pihak Bank, maka Bank akan melakukan pengecekan sejarah kredit anda. Atau dengan bahasa kerennya, Bank akan melakukan BI Checking. BI Checking ini berfungsi, tidak hanya melihat apakah anda punya kredit macet akan tetapi juga melihat seberapa besar hutang-hutang anda yang masih ada (outstanding) yang tentunya akan mempengaruh repayment capacity anda selaku pemohon. Jika anda sebelumnya sudah pernah mengambil kredit dan masih berjalan alias belum jatuh tempo, entah KPR, Cicilan Kartu Kredit, Kredit Konsumtif, Kredit Tanpa Agunan atau apapun, maka perhitungan repayment capacity anda akan semakin kecil sehingga nantinya akan berpengaruh kepada persetujuan KPR dari pihak Bank. Aturan perbankan mempersyaratkan, jika repayment capacity anda kurang dari 60% dari penghasilan bersih anda dan pasangan atau dengan kata lain total pembayaran angsuran kredit anda lebih dari 40% penghasilan bersih anda dan pasangan anda, maka otomatis permohonan KPR anda pasti ditolak.

Jadi jawabannya, sudah pasti mustahil anda bisa membeli property tanpa uang jika mengandalkan KPR Bank. Karena sangat sulit bagi anda untuk tidak berbohong kepada Bank tentang harga beli property, tidak membayar biaya transaksi terlebih dahulu sebelum akad kredit dan anda sudah punya banyak KPR di Bank lain dimana cicilannya sudah melebihi 40% penghasilan bersih anda.

Lalu, adakah cara membeli property tanpa uang, dengan legal dan aman?

Tentu saja Ada! Disini, saya akan bagikan ilmu secara gratis kepada anda sehingga anda tidak perlu menghadiri kursus atau seminar property yang berbiaya sangat mahal.

Cara Pertama : Be a good quality credit person!

Anda sendiri harus menjadi pihak yang memiliki good quality credit person. Maksudnya adalah, anda memiliki ciri-ciri secara kumulatif sebagai berikut :

1.Anda dan pasangan hidup anda terbebas dari segala kredit macet dari manapun dan berapa pun besarnya, dan

2.Total penghasilan bersih anda dan pasangan hidup anda minimal 5 kali lipat dari angsuran property via KPR yang akan anda ajukan, dan

3.Seluruh penghasilan bersih anda dan pasangan hidup anda dibayarkan melalui transfer ke rekening Bank.

Atau,

Anda dan Pasangan anda memiliki Kartu Kredit Titanium (Diatas Platinum-red!) lebih dari satu kartu dan bersifat aktif (selalu digunakan dan lancar dalam pembayaran) minimal selama 6 bulan terakhir. Hal ini terlihat dari Billing Statement yang dikirimkan ke alamat anda dan pasangan anda setiap bulan.

Jadi, jika anda memiliki ketiga ciri-ciri diatas atau yang saya sebutkan terakhir tersebut, maka anda akan mampu membeli property tanpa uang. Bagaimana caranya?
Dikarenakan anda sebagai pihak yang memiliki good quality credit person, maka anda akan mudah mendapatkan pembiayaan Kredit Tanpa Agunan senilai property yang anda inginkan. Tentulah property yang anda beli haruslah property yang bersifat produktif bukan konsumtif! Karena ada cicilan kredit yang harus anda bayar setiap bulan. Property tersebut bisa berupa rumah kos, kontrakan, ataupun ruko dan gudang yang disewakan kepada pihak ketiga. Tentunya ada batasan nilai tergantung dari jumlah angsuran KPR yang bisa anda tanggung. Sebagai ilustrasi, jika anda dan pasangan anda memiliki penghasilan bersih senilai Rp 15 juta per bulan dan selalu ditransfer via Bank, maka anda akan bisa membeli property tanpa uang untuk property yang bernilai dibawah Rp 140 juta. Atau jika Kartu Kredit Titanium anda dan pasangan memiliki plafond hingga Rp 500 juta dan selalu aktif digunakan, maka anda dapat membeli property tanpa uang untuk property yang bernilai dibawah Rp 200 juta.

Cara Kedua: You’ve got Guarantor!

Anda dapat saja membeli property tanpa uang jika anda memiliki pihak yang bersedia menjadi penjamin bagi seluruh pinjaman anda. Penjamin inilah yang akan berhubungan dengan pihak Bank apabila anda akan melakukan transaksi pembelian property melalui KPR Bank. Siapakah yang dapat menjadi penjamin ? Siapa pun itu. Apakah perusahaan tempat anda bekerja, orang tua anda yang kaya raya, atau jaminan kredit dari lembaga pemerintah. Sepanjang ada pihak selain dari anda yang mau dan mampu menjadi penjamin dari kredit anda maka anda akan mampu membeli property tanpa uang. Kehadiran penjamin ini tentunya dapat anda gunakan untuk membeli property jenis apa pun baik yang bersifat produktif maupun konsumtif.

Cara Ketiga : Barter Transaction!

Anda bisa membeli property dengan cara barter. Sekarang ini banyak orang yang melepas property-nya apabila ada yang bersedia memberikannya mobil baru. Saya pernah menemui di daerah pedesaan ada orang yang bersedia melepas tanahnya asalkan diberikan beberapa sepeda motor. Jadi, jika anda memiliki barang-barang berharga baik bergerak maupun tidak dan ada pihak lain yang bersedia memberikan property-nya maka tidak ada salahnya melakukan barter. Barter transaction disini tidak harus menggunakan barang. Juga bisa ditukar dengan keahlian atau keterampilan yang memang anda miliki.

Nah, bagaimana? Untuk mengetahui rahasia membeli Property tanpa uang tidak harus menghadiri kursus yang mahal atau berbuat sesuatu yang ilegal dan tidak bermoral bukan?